Impayés locatifs : ce qui change pour les aides personnelles au logement au 1er janvier 2027

Deux décrets du 12 février 2026 font évoluer la prévention des expulsions locatives et le traitement des impayés des bénéficiaires d’une aide personnelle au logement définie à l’article L.821-1 du CCH (APL, ALS ou ALF). Le premier (n°2026-83) réorganise les CCAPEX à deux niveaux (central et local) et renforce leurs missions ; le second (n°2026-84) refond la procédure de traitement des impayés.

Si le décret n°2026-83 relatif aux CCAPEX est déjà partiellement entré en vigueur, la réforme du traitement des impayés prendra effet au 1^er janvier 2027, avec l’entrée en vigueur du décret n°2026-84 et des nouvelles prérogatives des CCAPEX en matière d’aides au logement.

Détection plus précoce, accompagnement adapté à la situation des ménages et pouvoir décisionnaire des CCAPEX sur le maintien ou la suspension de l’aide : voici les principales évolutions à anticiper.

🔎 La CCAPEX : une organisation départementale renforcée, avec des relais locaux

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) réunit, à l’échelle départementale, les acteurs intervenant auprès des ménages menacés d’expulsion : services de l’État, collectivités, organismes payeurs des aides au logement et partenaires du logement et de l’accompagnement social.

Le nouveau dispositif organise une CCAPEX centrale dans chaque département, chargée de coordonner et d’évaluer le dispositif de prévention. Des CCAPEX locales peuvent également être mises en place pour exercer, par délégation, certaines missions de traitement des situations individuelles et formuler des avis et recommandations.

À compter du 1^er janvier 2027, la CCAPEX centrale exercera également un pouvoir de décision sur le maintien ou la suspension des aides personnelles au logement, dans les conditions détaillées ci-dessous.

📌1. De nouveaux seuils pour repérer plus tôt les impayés

Aujourd’hui, dans le secteur locatif, l’impayé de dépense de logement n’est constitué qu’à partir d’une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel du loyer et des charges. Est pris en compte le montant brut lorsque l’aide est versée au locataire (càd le loyer figurant au bail) et le montant net lorsque l’aide est directement versée au bailleur (càd le loyer déduction faite du montant de l’aide) (art. R824-1 CCH).

A compter du 1^er janvier 2027, la réforme substituera au seuil actuel les deux critères alternatifs suivants : (i) une durée d’impayé de dépense de logement (au moins 3 mois après un 1^er défaut de paiement constaté par le bailleur quel que soit son montant) ou (ii) un montant d’impayé de dépense de logement (supérieur à 450 €) (nouvel art. R.824-2 CCH).

Le nouveau dispositif définit la dépense de logement comme : (i) le loyer ou les dépenses assimilées, au sens de l’article L.823-3 du CCH, déduction faite, le cas échéant, de la réduction de solidarité, ou la redevance dans le cas des logements-foyers conventionnés, ainsi que (ii) les charges locatives.

Les impayés de dépense du secteur locatif et du secteur de l’accession à la propriété sont réunis dans un régime commun : les mensualités de remboursement des prêts et les redevances de location-accession sont intégrées aux dépenses de logement, tandis que le gestionnaire de logement-foyer conventionné, le prêteur et l’établissement habilité sont assimilés au bailleur (nouveaux art. R. 824-1 et R. 824-2 et L. 823-3 du CCH).

📌2. Une détection et une information plus précoces de la CCAPEX

Si le délai de signalement à l’organisme payeur par le bailleur qui perçoit directement l’aide ne change pas, à savoir 2 mois à compter de la constitution de l’impayé, la réforme renforce nettement la logique d’intervention précoce (anc. art. R824-4 et nouvel art. R.824-3 CCH).

A compter du 1^er janvier 2027, l’organisme payeur devra :

• informer la CCAPEX dans les 15 jours suivant le signalement du bailleur (nouvel art. R 824-4 CCH) ;
• se saisir de la situation et informer la CCAPEX dès qu’il aura connaissance d’un défaut de paiement, même lorsque celui-ci ne constitue pas encore juridiquement un impayé au sens des nouveaux seuils (nouvel art. R.824-5 CCH), là où le régime actuel prévoit que l’organisme payeur se saisit de toute situation d’impayé déjà constituée dont il a connaissance. Le nouveau dispositif permettra ainsi une intervention plus précoce (dès le 1^er défaut de paiement connu).

L’exigence faite au bailleur de justifier qu’il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance n’est pas reprise (anc. art. R824-4 CCH).

Enfin, la réforme conserve la possibilité du dispositif actuel, de verser directement l’aide au bailleur lorsque celle-ci était jusqu’alors perçue par le locataire en situation d’impayé (anc. art. R824-20 et nouvel art. R824-9 CCH). En revanche, l’exigence pour le bailleur d’apporter à l’organisme payeur une réponse dans un délai de 2 mois, à défaut de quoi son silence vaut décision de refus, n’a pas été reprise.

📌3. Du plan d’apurement à un accompagnement plus gradué de la dette

Aujourd’hui, le dispositif repose principalement sur l’élaboration et l’exécution d’un plan d’apurement de la dette, dont le respect, associé à la reprise du paiement de la dépense courante de logement, conditionne le maintien de l’aide. À défaut, l’organisme payeur peut en prononcer la suspension (anc. art. R824-7 CCH).

A compter du 1^er janvier 2027, la réforme substituera à cette procédure centrée sur le plan d’apurement, un dispositif de détection précoce et d’accompagnement individualisé, adapté au montant de la dette, à sa durée ainsi qu’à la situation du ménage, à savoir notamment (nouvel art. R824-12 et suivants CCH) :

• un courrier de rappel lorsque, 3 mois après le premier défaut de paiement, un impayé subsiste sans dépasser 450 € ;
• lorsque l’impayé dépasse 450 €, une proposition d’accompagnement social et de traitement de la dette, formulée dans un délai de quinze jours pour les ménages relevant de la compétence sociale de l’organisme payeur, sous condition d’une reprise du paiement, même partiel ;
• en fonction de la situation, mobilisation éventuelle du FSL, orientation vers la commission de médiation ou encore accompagnement vers une procédure de surendettement.

📌4. Le principe du maintien de l’aide demeure, mais le pouvoir décisionnaire change de mains et la mauvaise foi caractérisée devient un critère de suspension

Le principe demeure celui du maintien de l’aide pour l’allocataire en difficulté mais la réforme confie à la CCAPEX un rôle décisionnaire dans le maintien ou la suspension de l’aide et vient préciser les situations concernées.

Pouvoir décisionnaire et CCAPEX : aujourd’hui, c’est principalement l’organisme payeur qui se prononce sur le maintien ou la suspension de l’aide. Le texte en vigueur lui permet notamment de suspendre l’aide en cas de mauvaise exécution du plan d’apurement ou de non-reprise du paiement de la dépense courante.

À compter du 1^er janvier 2027, ce pouvoir décisionnaire reviendra à la CCAPEX (nouvel art. R824-10 et suivants CCH).

Principe du maintien de l’aide pour l’allocataire en difficulté : en cas de situation d’impayé de dépense de logement, l’aide sera maintenue si l’allocataire se trouve dans l’impossibilité manifeste de faire face à cette dépense, y compris lorsque son bail a été judiciairement résilié (nouvel art. R.824-7 et suivants CCH).

Cette impossibilité pourra toutefois être remise en cause en présence de :

• une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la présence de troubles de jouissance ;
• éléments établissant la capacité financière de l’allocataire à régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille. Même dans cette dernière hypothèse, l’aide peut être maintenue si une évaluation sociale et budgétaire établit une situation de vulnérabilité expliquant l’impayé pour des raisons sociales ou médicales.

Mauvaise foi caractérisée et suspension de l’aide : le régime actuel organise principalement la suspension autour de la non-reprise du paiement courant ou de la mauvaise exécution du plan d’apurement, tout en permettant encore à l’organisme payeur de maintenir l’aide dans certaines situations sociales difficiles.

Le nouveau dispositif fait apparaître un régime spécifique applicable à certaines situations de mauvaise foi préalablement caractérisée de nature à entraîner la suspension de l’aide.

En effet, à compter du 1^er janvier 2027, la CCAPEX centrale suspendra le versement de l’aide dès lors qu’elle aura connaissance (i) d’une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi de l’allocataire, (ii) d’une décision d’irrecevabilité de la demande de l’allocataire présentée à la commission de surendettement fondée sur sa mauvaise foi ou (iii) en cas de décision de fin de prise en charge des mesures de surendettement fondée sur le même motif (nouvel art. R824-10 et suivants CCH).

⚖️ Une réforme qui s’inscrit dans un débat plus large sur les impayés locatifs

Cette réforme intervient alors que la question des locataires qualifiés de « professionnels des impayés » revient dans le débat public. Le 8 septembre 2026, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a ainsi évoqué, à titre personnel, l’idée d’un « fichier national des dettes locatives » permettant d’identifier les situations d’impayés répétés auprès de bailleurs successifs. À ce stade, il s’agit toutefois d’une piste de réflexion et non d’une mesure adoptée.

Ce nouveau dispositif constitue, lui, une évolution substantielle du traitement des impayés : détection plus précoce, accompagnement renforcé des ménages en difficulté, pouvoir décisionnaire de la CCAPEX et régime spécifique pour certaines situations de mauvaise foi caractérisée.

Entre prévention des expulsions, traitement des difficultés financières des locataires et sécurisation des bailleurs, la question de l’impayé locatif devrait donc continuer à occuper une place importante dans l’actualité du logement.