Infiltrations depuis une toiture-terrasse à jouissance exclusive : la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires

Le règlement de copropriété d’un immeuble met l’entretien et les réparations d’une toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive d’un lot de copropriété, à la charge des copropriétaires dudit lot. Or, le locataire, qui exploite le local commercial situé en dessous de cette toiture, subit divers désordres en raison d’infiltrations résultant d’un défaut d’étanchéité.

La clause d’entretien et de réparations suffit-elle, à elle seule, à exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité en cas de préjudice causé à un tiers ?

Dans son arrêt du 17 septembre 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation répond par la négative. Si la Cour admet qu’une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut en revanche avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit, prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public, pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.

📌Une toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive d’un lot de copropriété, causant des infiltrations à un tiers

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial subissait des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse, partie commune d’un immeuble affectée à la jouissance exclusive d’un lot de copropriété.

A la suite de plaintes du locataire concernant divers désordres survenus depuis 2012, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé en 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité de celle-ci et les travaux ont été réalisés au cours de l’année 2017. Toutefois, le locataire a assigné, le syndicat des copropriétaires et son assureur (et non le copropriétaire du lot bénéficiaire de la jouissance exclusive, peut-être pour des raisons de solvabilité) en indemnisation des préjudices subis.

Il soutenait que, étant un tiers, la clause du règlement de copropriété mettant à la charge de ce copropriétaire l’entretien de cette partie commune ne lui était pas opposable. En appel, il réclamait notamment 49.298,80 € de remise en état du local, 30.033,04 € d’achat de mobilier neuf et 30.650 € de perte d’exploitation (soit à minima 109 981€).

La Cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 3 septembre 2024 (n°22/04264), a écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires en s’appuyant sur cette clause du règlement de copropriété et affirmé qu’elle lui est opposable en vertu de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le principe de l’opposabilité du règlement de copropriété aux ayants cause à titre particulier du copropriétaire, dont le locataire fait partie.

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation censure cette analyse : cette clause ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés « par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes », sans préjudice de ses actions récursoires. L’arrêt est rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article 14 qui, depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, vise plus largement les dommages « ayant leur origine dans les parties communes ».

La Cour amène ainsi à distinguer deux questions : (i) un règlement de copropriété peut-il transférer les obligations d’entretien et de réparation d’une partie commune à jouissance exclusive au copropriétaire propriétaire du lot qui en est bénéficiaire ? Et (ii) en cas de préjudice causé à un tiers, qui est responsable des dommages en provenance de cette partie commune ?

🔎Quelle portée jurisprudentielle ?

Cet arrêt s’inscrit dans la continuité des principes gouvernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires et leur articulation avec les clauses du règlement de copropriété mettant une obligation d’entretien et de réparation à la charge des copropriétaires de lots, bénéficiaires de la jouissance exclusive d’une partie commune.

Le règlement de copropriété détermine les conditions de jouissance des parties communes et précise expressément les charges supportées par le bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive. Dès lors, une clause du règlement peut parfaitement imposer au copropriétaire bénéficiaire, la prise en charge intégrale de l’entretien courant et du nettoyage des espaces dont il a la jouissance exclusive (CA de Douai, 29 octobre 2013, n°12/04125).

En revanche, une telle clause ne permet pas d’écarter la responsabilité légale et de plein droit du syndicat des copropriétaires envers la victime du dommage résultant des parties communes, telle que prévue à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce même texte ouvre, par ailleurs, une action récursoire au syndicat des copropriétaires contre le responsable du dommage, notamment le copropriétaire propriétaire du lot bénéficiaire si un manquement de sa part a causé ou aggravé les désordres. L’intérêt d’effectuer une telle action récursoire pourra toutefois être limité selon la solvabilité de ce copropriétaire.

La clause conserve en effet une portée dans la contribution finale à la dette dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire, propriétaire du lot bénéficiaire de la jouissance exclusive. En particulier, si ce dernier a, par un manquement à son obligation d’entretien, une utilisation anormale des parties communes ou la réalisation d’aménagements non autorisés, causé ou aggravé le dommage, le syndicat des copropriétaires pourra exercer une action récursoire à son encontre et demander à être garanti de tout ou partie des condamnations. La présente décision réserve cette possibilité, sans trancher les conditions d’un tel recours dans l’affaire examinée.

🏠Quel enseignement pour les copropriétaires bailleurs et les gestionnaires ?

En présence d’infiltrations, plusieurs éléments sont à prendre en compte, notamment :

• La qualification juridique de l’ouvrage dont proviennent les désordres et les obligations en lien : partie privative ou commune, à jouissance exclusive ou non ? Obligation d’entretien à la charge du copropriétaire bénéficiaire ?
• L’origine du désordre : vétusté, défaut d’entretien, aménagement non autorisé ou mal réalisé par le copropriétaire ? Une expertise judiciaire peut s’avérer nécessaire si des incertitudes demeurent après revue exhaustive de la documentation en lien avec les désordres (ex : PV d’AG, déclarations d’assurance, constats d’expertise amiable et/ou techniques, etc.) ;
• La stratégie à adopter : demande d’exécution de travaux déjà votés, expertise pour déterminer l’origine du sinistre, action en indemnisation ou appel en garantie, selon les éléments disponibles et contre qui diriger ces actions selon leur responsabilité et solvabilité ;
• Les assurances susceptibles d’être mobilisées.

Pour le bailleur, l’enjeu est de traiter rapidement le sinistre auprès du syndicat des copropriétaires ou du copropriétaire dont la responsabilité pourrait être engagée, afin de préserver la relation locative et réunir les preuves utiles à son recours en vue de limiter son éventuelle responsabilité.

Notre recommandation : dans un 1^er temps, signaler sans attendre les infiltrations au syndic, déclarer le sinistre à son assureur et conserver les preuves des désordres (photos, constats, échanges). Dans un second temps, faire rechercher leur origine et prendre les mesures conservatoires nécessaires pour éviter leur aggravation. Et selon le résultat de ces premières démarches, clarifier la qualification juridique de l’ouvrage qui en est à l’origine, sans s’arrêter à la clause d’entretien qui pourrait figurer dans le règlement de copropriété, pour déterminer les obligations de chacun et exercer les actions appropriées et les plus efficaces.

📚 Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n°24-20.973, publié au Bulletin – Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965