Prorogation « Aurillac » : faut-il désormais obligatoirement notifier le locataire ?

Retour sur l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 septembre 2025 (n° 23/01201)

Une décision récente de la Cour d’appel de Paris invite les praticiens de la vente en bloc à systématiser une bonne pratique : l’information du locataire sur la prorogation dite Aurillac (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).

🔎 Les faits : À la suite de l’acquisition en bloc d’un immeuble d’habitation, l’acquéreur s’était engagé dans l’acte authentique à proroger les baux en cours pour six ans, conformément au mécanisme légal mais n’avait pas informé les locataires de la prorogation de leur bail.Plusieurs années plus tard, un congé pour motif légitime et sérieux est délivré à un locataire, en prenant pour terme la date du bail prorogé.

⚖️ La solution : La Cour d’appel de Paris retient que la prorogation ne peut être opposée au locataire, notamment en l’absence d’information préalable et faute pour le bailleur de produire l’annexe à l’acte de vente listant les locataires concernés par la prorogation Aurillac, de sorte que l’engagement de prorogation n’avait pu recevoir valablement application. Autre particularité au cas d’espèce : le bailleur ne s’était pas prévalu de la prorogation Aurillac des baux de deux autres occupants de l’immeuble auxquels il avait délivré congés (pour vente ici).

La Cour d’appel ne prononce toutefois pas la nullité du congé de ce chef, rappelant une jurisprudence constante selon laquelle un congé prématuré n’est pas nul mais voit ses effets reportés au terme contractuel du bail (ici au 15 septembre 2022 – terme contractuel, au lieu du 4 novembre 2021 – terme prorogé) (voir notamment Cass. 3e civ., 10 janv. 2007 n°05-21.408).

Si la Cour ne statue pas expressément sur la nullité de la prorogation Aurillac du bail pour défaut de notification au locataire, elle souligne que l’absence d’information préalable peut être soulevée par le locataire pour contester la régularité du congé.

Notre avis : cet arrêt sévère et s’inscrit en rupture avec la jurisprudence traditionnelle selon laquelle la prorogation Aurillac bénéficie de plein droit aux locataires par l’effet de l’engagement pris à cet égard par l’acquéreur de l’immeuble et n’est pas subordonnée à une notification préalable spécifique.

En effet, l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 n’impose aucun formalisme particulier sur les modalités par lesquelles le locataire doit être informé de la prorogation Aurillac. Cette prorogation est, traditionnellement, analysée comme un engagement unilatéral de l’acquéreur, produisant de plein droit ses effets à l’égard du locataire.

Par prudence et conformément à la doctrine en vigueur, les praticiens conseillent à l’acquéreur de porter l’engagement à la connaissance du locataire, dans le cadre de la notification qu’il est tenu d’effectuer par ailleurs pour se faire connaître, en application de l’article 3, alinéa 17 de la loi du 6 juillet 1989.

💡 Les conséquences pratiques :

➡️Une attention particulière à la documentation Aurillac

Au-delà du seul débat sur la notification, l’arrêt rappelle que la prorogation Aurillac doit être rigoureusement documentée dans l’acte de vente (liste des locataires annexée) et dans le dossier locatif, faute de quoi le bailleur peut se voir privé du bénéfice de la date prorogée lors de la délivrance du congé.

Cette solution rappelle que la sécurisation des opérations Aurillac repose autant sur la documentation notariale (l’annexe à l’acte de de la liste des locataires concernés) que sur la gestion locative post acquisition.

➡️ La notification systématique aux locataires de la prorogation de leur bail (article 10-1) :

Cette bonne pratique opérationnelle doit, dans l’attente de clarifications jurisprudentielles, être systématiquement formalisée afin de sécuriser les congés délivrés après une acquisition en bloc.

➡️Une extension à la prorogation du bail visée à l’article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Bien que rendu au visa de l’article 10-1, le raisonnement pourrait, par analogie, être transposé à la prorogation du bail prévue à l’article 11-2 de la loi de 1989 en cas de mise en copropriété d’un immeuble de cinq logements ou plus et dont l’application s’inscrit, en pratique, dans le prolongement de celui dudit article 10-1 (opérations d’acquisition en bloc avec engagement de prorogation Aurillac).

En l’absence de jurisprudence spécifique identifiée sur ce point, bien que l’article 11-2 n’impose, comme l’article 10-1, aucune modalité particulière d’information du locataire, la prudence pourrait désormais commander d’anticiper en notifiant la prorogation de son bail au locataire, sur le même mode que la prorogation Aurillac.

🎯 À suivre : la décision n’a, à ce jour, pas fait l’objet d’un pourvoi en Cassation. Il faudra être attentif aux futures décisions quant aux suites données.