Projet de loi de simplification de la vie économique : vers un rééquilibrage du bail commercial ?

Adopté en commission mixte paritaire le 20 janvier 2026, le projet de loi de simplification de la vie économique introduit plusieurs modifications substantielles du régime des baux commerciaux. Sans bouleverser l’architecture du statut, le texte opère un rééquilibrage en faveur du preneur autour de quatre principales réformes.

➡️ Paiement mensuel du loyer : un droit nouveau pour le preneur
Le projet crée un droit au paiement mensuel du loyer, à la demande du preneur, dès lors qu’il est à jour de ses loyers et charges non contestés. Une rupture avec la pratique du paiement trimestriel d’avance, souvent lourde pour la trésorerie des preneurs.

➡️ Sécurisation des clauses d’indexation « symétriques » :
Le texte consacre expressément la validité des clauses prévoyant une variation à la hausse comme à la baisse de l’indice des loyers commerciaux, dans les mêmes proportions. Il s’agit d’une clarification bienvenue, venant consolider une jurisprudence réputant déjà non écrite les clauses de variation exclusivement à la hausse.

➡️ Dépôt de garantie : plafonnement et restitution encadrée:
Triple apport du texte :
– Plafonnement du dépôt de garantie et de l’ensemble des garanties à un trimestre de loyers ;
– Transfert automatique l’obligation de restitution au nouveau bailleur propriétaire cas de mutation du local, avec caducité des garanties antérieures ;
·      Délais impératifs de restitution : 3 mois après remise des clés pour le dépôt de garantie et 6 mois pour les garanties annexes.

➡️ Clarification des locaux ouvrant droit à préemption du preneur
Le texte précise les notions de :

– local commercial (hors bureaux et entrepôts),
– local artisanal (activité listée par décret),
sécurisant ainsi le champ d’application du droit de préemption en cas de vente des murs.

➡️ Ce qui disparait du texte

Les dispositions suivantes ont disparu du texte :
– abandon de l’imputation de la taxe foncière au bailleur, qui reste, en l’état, à la charge du locataire,
– suppression du mécanisme envisagé de suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et d’octroi de délai de paiement au preneur en considération de sa capacité de règlement de la dette et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première date d’audience.

🔎 À suivre : adopté en CMP, le projet doit désormais être définitivement adopté par l’Assemblée Nationale, puis le Sénat avant de franchir l’étape de la promulgation. Certaines modalités (notamment la liste des activités artisanales) dépendront de décrets d’application.