Décence énergétique : vers un assouplissement des obligations des bailleurs ?

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement adopté par le Sénat le 8 juillet, poursuit son parcours parlementaire.

Après son adoption par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale les 21 et 22 septembre, le texte sera examiné en séance publique les 16 au 20 novembre prochains.

Parmi les mesures envisagées, plusieurs assouplissements des exigences de décence énergétique visées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, afin de mieux tenir compte des difficultés pratiques rencontrées par les bailleurs sont proposés.

➡️ 1. Une clarification de l’application des exigences de décence énergétique aux baux en cours

Le projet de loi maintient le principe selon lequel les exigences de décence énergétique s’appliquent aux nouveaux contrats de location ainsi qu’aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chacune des échéances légales (2025, 2028 et 2034).

Il introduit toutefois un délai butoir de 3 ans après chacune de ces échéances légales, au-delà duquel les nouvelles exigences énergétiques s’imposeraient aux baux en cours.

Cette disposition vise notamment à garantir l’application effective de ces règles aux contrats à durée déterminée non renouvelables, ni reconductibles (comme le bail mobilité) ou conclus pour une durée indéterminée, en particulier dans le parc social¹.

➡️ 2. De nouvelles dérogations tenant compte des obstacles à la rénovation énergétique

Un logement pourrait être réputé conforme aux exigences de décence énergétique, malgré une performance inférieure au seuil légal, dans plusieurs situations :

• a) Impossibilité technique attestée par un homme de l’art ou administrative justifiée par une décision de refus de réaliser les travaux, sous réserve de la réalisation de tous les autres travaux d’amélioration de la performance énergétique possibles.

• b) Refus des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires de moins de 18 mois, malgré les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir l’adoption de ces résolutions, le tout sous la même réserve précédente ;

• c) Conclusion d’un contrat de travaux par le Syndicat des copropriétaires ou par le propriétaire lui-même dont l’exécution totale permet au logement ou à l’immeuble d’atteindre le niveau de performance requis, sous réserve que cette conclusion intervienne avant le 1^er janvier 2030. Le propriétaire devra en outre justifier d’avoir versé un acompte égal à au moins 30% du montant des travaux. Le niveau de performance ne serait cependant réputé atteint en cas de travaux réalisés par le Syndicat des copropriétaires que jusqu’à leur réalisation et dans la limite de 5 ans à compter de sa conclusion. Pour les autres cas, ce délai serait ramené à 3 ans à compter du versement de l’acompte par le propriétaire. Cette dérogation serait toutefois limitée à 3 ans à compter du 1^er refus intervenu après la date d’exigibilité du niveau de performance énergétique.

• d) Prise en compte de la performance énergétique de l’immeuble collectif, sur la base du DPE collectif, dans les conditions prévues par le texte.

Par ailleurs, le locataire qui ferait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires ne pourrait se prévaloir du non-respect des exigences de décence énergétique.

➡️ 3. Un encadrement renforcé des pouvoirs du juge en cas de non-décence énergétique

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet actuellement au juge en cas de non-décence du logement de réduire ou de suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, sans limitation particulière.

Le projet de loi entend encadrer son pouvoir d’appréciation en prévoyant que la réduction ou la suspension du loyer devra tenir compte (i) des diligences accomplies par le bailleur et (ii) ne pourra excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement. Cette évolution pourrait ainsi limiter l’exposition financière des bailleurs en cas de contentieux tout en obligeant les locataires à évaluer et justifier le surcoût énergétique subi du fait de cette indécence.

🔎 En pratique : ces mesures témoignent d’une volonté de mieux concilier les objectifs de rénovation énergétique du parc locatif avec les contraintes techniques, administratives et collectives auxquelles sont confrontés les bailleurs, notamment en copropriété. Elles pourraient ainsi apporter davantage de sécurité juridique aux bailleurs tant dans la gestion locative que dans les contentieux relatifs à la décence énergétique.

⚠️ Ces dispositions ne sont pas encore définitives et demeurent susceptibles d’évoluer au cours des prochains débats parlementaires, notamment du 16 au 20 novembre prochain.

1. Comme le souligne le rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale (Rapport n° 3188 du 23 septembre 2026, p. 71) ↩︎