Encadrement des loyers : le Sénat examinera le 21 octobre la proposition de loi visant à pérenniser et compléter le dispositif. Quels enjeux pour les bailleurs ?

À quelques semaines de l’échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, prévue le 25 novembre 2026, l’avenir du dispositif reste ouvert. Déposée le 28 octobre 2025, puis adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, la proposition de loi n°2039 « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » a été transmise au Sénat sous le n°217 (2025-2026) pour examen le 21 octobre 2026.

➡️ La pérennisation et l’extension de l’encadrement des loyers

Dans sa rédaction adoptée par l’Assemblée nationale, la proposition de loi supprime le caractère expérimental du dispositif d’encadrement des loyers et le pérennise. Elle ouvre en outre plus largement la faculté de le mettre en œuvre, notamment aux communes situées en zone tendue et, sous certaines conditions, à d’autres communes connaissant un déséquilibre sérieux entre l’offre et la demande de logements ou aux communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif. En effet, ces communes pourront mettre en place ce dispositif sur leur territoire sur avis conforme de leur conseil municipal, puis délibérer sur sa mise en œuvre.

Le texte entend également appréhender certaines pratiques de « coliving ». Il supprime expressément l’exclusion du dispositif de certaines résidences meublées avec services actuellement prévue au IV dernier alinéa de l’article 140 de la loi ELAN et étend parallèlement son champ aux activités de mise à disposition d’un logement s’apparentant à une location meublée et donnant accès à des espaces partagés ou à des services réservés aux locataires, dont la définition serait précisée par décret.

Le texte instaure également, dans les secteurs géographiques où le loyer médian est supérieur de 10 % à celui de l’agglomération pour les mêmes catégories de logements, un plafonnement du loyer de référence majoré à +10 % du loyer de référence, au lieu de +20 % en principe.

➡️ L’encadrement renforcé du complément de loyer

Le texte adopté par l’Assemblée nationale prévoit notamment de :

• plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré ;
• imposer sa mention (montant et caractéristiques le justifiant) dans les annonces de mise en location (et plus seulement dans le bail) ;
• empêcher l’application de complément de loyer aux logements d’une surface habitable égale ou inférieure à 14 m² ;
• supprimer le délai de trois mois actuellement imparti au locataire pour contester le complément de loyer ;
• limiter l’assiette de la révision annuelle au loyer de base, lorsqu’un complément de loyer est appliqué.

Le texte précise également que les caractéristiques de localisation ou de confort du logement justifiant l’application d’un complément de loyer doivent être « propres et objectives ».

L’exclusion des logements meublés situés dans une résidence avec services gérée à l’application de ces règles en matière de complément de loyer serait supprimée ; les soumettant ainsi à ces contraintes.

➡️ Des pouvoirs de contrôle et des sanctions renforcés

La proposition de loi double plusieurs plafonds de sanctions administratives, jusqu’à 10 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Le texte renforce également les obligations pesant sur les professionnels de l’immobilier, notamment en leur imposant d’informer les propriétaires mandants du niveau des loyers de référence applicables et des règles relatives au complément de loyer.

➡️ Une réforme qui dépasse le seul encadrement des loyers

Le texte adopté par l’Assemblée nationale comporte également plusieurs dispositions intéressant directement la gestion locative prévoyant désormais de :

• après un congé vente ou reprise, la possibilité pour l’ancien locataire, qu’il s’agisse de location nue ou meublée, demander au bailleur, entre trois et six mois après l’expiration de son titre d’occupation, des éléments établissant la réalité de la vente ou de la reprise ;
• étendre les actions en diminution/réévaluation du loyer prévues par le dispositif d’encadrement des loyers aux reconductions tacites du bail (et plus seulement aux renouvellements) ; ou encore
• étendre la faculté, pour le représentant de l’État, de mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre en conformité un bail portant en réalité sur la résidence principale du locataire et de restituer d’éventuels loyers trop perçus, même en l’absence de requalification judiciaire du bail.

🔎 Un calendrier politique encore incertain

Le Gouvernement s’est montré réservé sur une pérennisation du dispositif dans sa forme actuelle et a évoqué la possibilité de prolonger temporairement les expérimentations déjà engagées, une prorogation de deux ans, jusqu’en 2028, ayant notamment été envisagée. À ce jour, toutefois, le texte officiellement transmis au Sénat demeure celui adopté par l’Assemblée nationale, qui prévoit au contraire de pérenniser le dispositif.

Le débat intervient alors que le 6^ème baromètre de l’encadrement des loyers publié le 3 septembre 2026 par la Fondation pour le Logement révèle que 37 % des annonces analysées dans les territoires soumis au dispositif dépassent les plafonds de loyers, contre 32 % en 2025. À Paris, cette proportion atteint 46 %, contre 31 % un an auparavant. Ces résultats alimentent ainsi le débat sur l’effectivité du dispositif et le renforcement des moyens de contrôle.

L’étude publiée par l’Institut des politiques publiques (IPP) en mai 2026 dresse, quant à elle, un bilan plus nuancé : si l’encadrement a effectivement modéré les loyers, ses effets à long terme sur l’offre locative restent incertains.

Pour les opérateurs immobiliers, l’enjeu dépasse donc largement la seule survie de l’encadrement des loyers après novembre 2026 : les mesures envisagées pourraient affecter les stratégies de fixation des loyers, les conditions de recours au complément de loyer, les process de commercialisation et de gestion locative et, plus largement, la valorisation des portefeuilles résidentiels concernés.

L’examen du texte par le Sénat le 21 octobre prochain sera donc déterminant et pourrait conduire à une réorientation substantielle du dispositif. Le calendrier est donc très serré si l’objectif est d’éviter toute interruption de la base légale de l’encadrement.